【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書分為私契及公契，所謂私契就是買賣雙方的合約書；所謂公契就是向公部門申報(bào)房屋契稅或是土地增值稅的移轉(zhuǎn)契約書。當(dāng)名下的多筆土地要出售時(shí)，買賣總價(jià)、付款方式、點(diǎn)交時(shí)間......都是重點(diǎn)，但是2016年房地合一稅上路後，買賣契約書(私契)該分成幾份，成為節(jié)稅的必修課程。
 
正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所分享案例指出，個(gè)案中賣方繼承了2筆土地，因?yàn)?位兄弟姐妹共有，持有多年後決定出售該2筆土地，避免日後共有人往生，發(fā)生繼承情事，共有關(guān)係複雜，未來出售時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。日前買方出現(xiàn)了，有關(guān)買賣總價(jià)、付款方式及點(diǎn)交時(shí)間底定，買方希望我們協(xié)助辦理買賣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。我們檢視土地登記簿謄本及土地使用分區(qū)證明書後，發(fā)現(xiàn)該2筆土地，1筆為建地，另外1筆為道路用地，所以建議買賣雙方將買賣契約書，依照土地使用分區(qū)不同，分別簽立買賣契約書。
 
屆時(shí)買方不解，以往的經(jīng)驗(yàn)，私契可以簽成同一份買賣契約書，公契土地增值稅再申報(bào)成2份就好，另外依照土地稅法第39條規(guī)定：......依都市計(jì)畫法指定之公共設(shè)施保留地尚未被徵收前之移轉(zhuǎn)，準(zhǔn)用前項(xiàng)前段規(guī)定，免徵土地增值稅。但經(jīng)變更為非公共設(shè)施保留地後再移轉(zhuǎn)時(shí)，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規(guī)定地價(jià)或最近一次課徵土地增值稅時(shí)核定之申報(bào)移轉(zhuǎn)現(xiàn)值為原地價(jià)，計(jì)算漲價(jià)總數(shù)額，課徵土地增值稅。所以建地要繳納土地增值稅，道路用地不課徵土地增值稅，為何如此大費(fèi)周章，還要多付一份代書費(fèi)？
 
主要原因是所得稅法第 4-5 條規(guī)定：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅.......四、尚未被徵收前移轉(zhuǎn)依都市計(jì)畫法指定之公共設(shè)施保留地。雖然，本次買賣屬於舊制，賣方無需繳納房地合一稅，只要繳納土地增值稅就好，但是未來買方再出售時(shí)，有應(yīng)納房地合一稅的土地及免納房地合一稅的土地，如果沒有分別簽立買賣契約書，可能會(huì)有舉證上的困擾，土地的取得成本、必要費(fèi)用、改良費(fèi)用及移轉(zhuǎn)費(fèi)用，該怎麼拆算？可能影響買方未來權(quán)益。為此，買方點(diǎn)頭答應(yīng)，在節(jié)稅的情況下，多付一份代書費(fèi)，相對(duì)值得。
 
2016年以前(舊制)，出售土地只要繳納土地增值稅，沒有所得稅的困擾，所以買賣契約(私契)簽立後，再依照土地的性質(zhì)申請(qǐng)應(yīng)納或是免納土地增值稅，不需要將買賣契約書分別簽立?，F(xiàn)在房地合一稅上路，除了前述的土地增值稅外，還有一筆房地合一稅必須申報(bào)繳納，所以建議買方就買賣契約書分別簽立，房地合一稅比起代書費(fèi)只是九牛一毛，別因小失大，得不償失。